W Chojnie trwa budowa nowoczesnego osiedla mieszkaniowego. To największa prywatna inwestycja w regionie. Mieszkania i lokale cieszą się sporym zainteresowaniem. Budowa nowych obiektów sprawiła, że nabywyc mogą skorzystać z innych narzędzi kredytowych. Zapraszamy do lektury wywiadu z Marzeną Branicką, która mówi między innymi o zabezpieczeniach kredytów na mieszkania od dewelopera i rachunkach powierniczych.
Marzena Branicka jest pracownikiem Banku Spółdzielczego w Goleniowie od 2005 r., a od 2017 r. jestem Dyrektorem Oddziału Goleniów. Z bankowością związana od początku swojej kariery zawodowej, tj. od 1996 r. Wówczas rozpoczęła pracę w Banku PKO BP SA, a kolejne doświadczenia zdobywała w dawnym Banku Rozwoju Eksportu SA (obecnie mBank SA). Bank Spółdzielczy w Goleniowie finansuje budowę osiedla Park Wilsona.
Czy trudno dziś o kredyt hipoteczny?
Sam proces kredytowy nie jest trudny i skomplikowany, a pracownicy Banku służą pomocą zarówno w skompletowaniu wniosku o kredyt, jak i w wypełnieniu samego wniosku.
Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać kredyt na zakup mieszkania?
Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania jest możliwe pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej osoby Wnioskującej. Na ocenę zdolności kredytowej i możliwości udzielenia kredytu wpływ ma przede wszystkim wysokość zarobków ubiegających się o kredyt oraz istniejące obciążenia kredytowe osoby składającej wniosek.
Jakie są aktualne koszty kredytu hipotecznego, bo nie wszyscy posiadają gotówkę?
Koszt udzielenia kredytu gotówkowego to koszt prowizji przygotowawczej naliczonej od kwoty udzielonego kredytu w wysokości 1,5% , oprocentowanie kredytu to WIBOR 3M plus stała marża Banku ok. 4,70 p.p. (aktualnie 4,91 %), koszt wpisu zabezpieczenia w postaci hipoteki na zakupywanej nieruchomości -200,00 zł (płatne w Sądzie Rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości), podatek PCC w wysokości 19,00 zł oraz koszt ubezpieczenia nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (klient sam wybiera firmę z najkorzystniejszą ofertą).
Czy kredytobiorca musi mieć jakiekolwiek środki na zakup mieszkania, wkład własny?
Wkład własny jest konieczny i wynosi minimum 20 % kwoty zakupu.
Czy łatwiej jest otrzymać kredyt na zakup nieruchomości od dewelopera czy z rynku wtórnego?
Jeśli chodzi o udzielenie kredytu to nie ma znaczenia, czy nieruchomość jest kupowana od dewelopera czy z rynku wtórnego.
W przypadku zakupu mieszkania u dewelopera zazwyczaj trzeba odczekać od kilku do kilkunastu miesięcy na otrzymanie kluczy do mieszkania. Czy istnieją jakieś mechanizmy, które zabezpieczają kupującego i zarazem kredytobiorcę w przypadku, gdyby deweloper nie wywiązał się z umowy?
Deweloper, na podstawie umowy deweloperskiej zawartej notarialnie z nabywcą, zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.
Mówiąc tutaj o przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego należy pamiętać, iż dotyczy to również przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość – zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
W umowie deweloperskiej wskazywany jest numer konta, na który nabywca dokonuje wpłat zgodnie z harmonogramem. Jest to rachunek pomocniczy – rachunek służący do ewidencji wpłat i wypłat nabywców prowadzony w ramach mieszkaniowego rachunku powierniczego, służącego do rozliczania umów nabywców danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Przed założeniem rachunku powierniczego dokonywana jest kontrola prawidłowości i kompletności dokumentacji dewelopera w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zgodności harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego
z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Również wzór umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym jest weryfikowany pod względem formalno-prawnym – czy jest zgodny z wyżej wspomnianą ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron (dewelopera lub nabywcę) w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego Bank niezwłocznie, po przedłożeniu odpowiednich dokumentów, wypłaca nabywcy przypadające mu środki, zgodnie z prowadzoną w Banku ewidencją wpłat i wypłat na koncie pomocniczym bez żadnych potrąceń kar umownych i innych należności zastrzeżonych w umowie deweloperskiej.
Ponadto Środki będące na mieszkaniowym rachunku powierniczym zgodnie z zapisami Prawa bankowego wyłączone są:
1) z postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko deweloperowi;
2) z masy upadłościowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, ale stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych przedsięwzięciem deweloperskim;
3) z masy spadkowej, w przypadku śmierci dewelopera będącego osobą fizyczną.
Czy może Pani Dyrektor wyjaśnić naszym czytelnikom na czym polegają rachunki powiernicze i jakie są ich rodzaje?
Bank może prowadzić dla Dewelopera:
1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego określonego w tej umowie i po sprawdzeniu przez Bank czy realizacja inwestycji przebiega zgodnie z planem.
2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje dla dewelopera jednorazowo dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego, albo prawa własności do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy daje pewność nabywcom lokali, iż środki przez nich wpłacane na ten rachunek zostaną wypłacone dopiero po zakończeniu całej inwestycji i sfinalizowaniu transakcji - przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Jak wyglądają wpłaty na rachunki powiernicze zamknięte przez osobę kupującą mieszkanie?
Nabywca dokonuje wpłaty środków na indywidualny rachunek przypisany tylko dla niego i do danego lokalu, zgodnie z zawartą z Deweloperem umową przedwstępną.
W jaki sposób deweloper korzysta ze środków na rachunku powierniczym zamkniętym?
W trakcie trwania budowy Deweloper nie może korzystać ze środków wpłacanych przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki są wypłacane z tego rachunku dopiero po zakończeniu całej inwestycji i po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Czy możemy prosić Panią Dyrektor o kilka informacji na temat Banku Spółdzielczego w Goleniowie należącego do Grupy SGB?
Bank Spółdzielczy w Goleniowie powstał w 1948 roku i jest oparty na najlepszych rodzimych tradycjach bankowości spółdzielczej w Polsce. Nasze największe atuty to wyłącznie polski kapitał oraz rozbudowana lokalna sieć oddziałów, filii oraz punktów obsługi kasowej. Zgodnie z hasłem „Bank Spółdzielczy zawsze po drodze” jesteśmy zawsze blisko naszych Klientów w pełni gotowi zaoferować obsługę finansową na najwyższym poziomie. Dbałość o systematyczne podnoszenie jakości świadczonych usług to jedno z priorytetowych założeń strategii rozwoju konsekwentnie realizowanej przez nas od wielu lat.
Jesteśmy obecni na rynku od wielu lat i z całą pewnością jesteśmy godnym zaufania partnerem. Szerokie grono Klientów, którzy nam zaufali świadczy o tym,
iż jesteśmy w stanie sprostać bardzo dużej konkurencji charakterystycznej dla rynku usług bankowych.
Państwa bank kredytuje inwestycję budowy Osiedla Park Wilsona. U zbiegu ulic Dworcowej z Wilsona powstanie piękne osiedle. Jak z Państwa strony wygląda finansowanie takiego zadania i nadzór nad jego realizacją?
Bank finansuje przedsięwzięcia deweloperskie oraz prowadzi rachunki powiernicze dla nabywców lokali mieszkalnych.
Przed udzieleniem kredytu deweloperskiego dokonywana jest ocena przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jest to dość długi i skomplikowany proces, w ciągu którego bada się zdolność inwestora do realizacji tego przedsięwzięcia..
Bank, każdorazowo przed dokonaniem wypłaty transzy kredytu deweloperskiego przeprowadza kontrolę inwestycji i weryfikuje prawidłowość wykorzystania transz kredytu. Sprawdzany jest postęp robót budowlanych pod kątem zgodności
z harmonogramem prac budowlanych. Deweloper musi rozliczyć wszystkie otrzymane środki w ramach danej transzy kredytu.
Jakie jest Państwa doświadczenie jako Banku Spółdzielczego w Goleniowie w realizacji podobnych przedsięwzięć deweloperskich?
Bank Spółdzielczy w Goleniowie ma spore doświadczenie w finansowaniu wielu inwestycji, w tym deweloperskich, zarówno małych- budowy zaledwie kilku lokali mieszkalnych/ domów jednorodzinnych, jak i dużych osiedli, w których jest kilkaset lokali mieszkalnych.
