ZGM odpowiada w sprawie zadłużenia mieszkańców

Zadłużenie wobec Wspólnoty Mieszkaniowej to poważny problem mieszkańców administrowanych przez Zakład Gospodarki Komunalnej. Dyrektor ZGM Przemysław Górny odpowiedział na list, który otrzymaliśmy od naszej czytelniczki. 

List jednej z mieszkanek Osiedla Lotnisko opublikowaliśmy w artykule Zakład Gospodarki Komunalnej mobilizuje dłużników do płatności kosztem wszystkich mieszkańców?
ZGM poprosiliśmy o komentarz w tej sprawie, poniżej publikujemy to, co napisał w tej sprawie dyrektor zakładu. 

Dyrektor ZGM Przemysław Górny (fot. Paweł Zielonka)

(...) Przykro mi, że w zaistniałej sytuacji, nie mając zadłużenia wobec Wspólnoty Mieszkaniowej, którą zarządza nasz Zakład poczuła się Pani dotknięta treścią naszego pisma.

Tego typu forma wystawiania komunikatów jest powszechna i nie jest czymś zupełnie nowym. Daleko nie szukając, w jednej z chojeńskich spółdzielni mieszkaniowych stosowane są podobne praktyki. Jak również i w innych jednostkach, firmach, które zarządzają nieruchomościami na terenie całego kraju. Nie jest to forma zastraszania, jedynie jest to środek przekazu informacji.

Muszę stwierdzić, że ostatnimi laty, pomimo kilku wyznaczonych terminów corocznych spotkań Pani Wspólnoty Mieszkaniowej, zebrania nie były prawomocne, ponieważ nie było frekwencji, która nie przekroczyła wymaganych 50% udziału właścicieli. W bieżącym roku frekwencja była na poziomie 29,20% z czego 19,50% stanowi udział Gminy Chojna, którą reprezentuje nasz Zakład a pozostałe 9,70% stanowili pozostali przybyli właściciele. Tak niska frekwencja nie jest odosobnionym przypadkiem, gdyż nie tylko na tejże nieruchomości, co z ubolewaniem stwierdzam, brak jest zainteresowania części właścicieli swoją nieruchomością. Pomimo, że zebrania są nieprawomocne przeprowadzamy spotkania i udzielamy odpowiedzi na ewentualne pytania jak również przedstawiamy sprawozdania.

Wracając do meritum, Zakład jako zarządca na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o własności lokali oraz zgodnie z postępowaniem Kodeksu Cywilnego dochodzi słusznych należności z tytułu kosztów w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Działania windykacyjne są podejmowane wg. określonych procedur zgodnie z obowiązującym prawem, które polegają m.in. na wysyłaniu upomnień, wezwań do zapłaty oraz ostatecznie kierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W przypadku braku reakcji przez dłużnika na otrzymany nakaz zapłaty po jego uprawomocnieniu sprawa przekazywana jest do komornika, który podejmuje odpowiednie działania według swoich kompetencji. Dodatkowo na wniosek zarządcy komornik dokonuje obciążenia nieruchomości poprzez wpis w odpowiednim dziale Księgi Wieczystej lokalu. Dłużnik również jest wpisywany do ewidencji BIK (w tym wypadku do Krajowego Rejestru Długów).

Istnieje możliwość zawarcia porozumienia i spłaty zadłużenia w ratach ale zależy to tylko i wyłącznie od dobrej woli dłużnika.

Wskażę, że łącznie na wszystkich zarządzanych przez Zakład nieruchomościach w roku 2014 prowadzona bieżąca windykacja wyglądała następująco:
- wystawiono 647 wezwań do zapłaty i upomnień,
- skierowano 50 pozwów do sądu o zapłatę, 

 - 11 sprawy zostało skierowanych do komornika,
- 36 osób podano do Krajowego Rejestru Długów lub zmieniono wprowadzone dane
- 9ciu osobom zaległości rozłożono na raty,

Z kolei w samym 2015 r. na dzień 30 czerwca windykacja wygląda następująco:
- wystawiono 368 wezwań do zapłaty i upomnień,
- skierowano 21 pozwów do sądu o zapłatę,
- 24 sprawy zostały skierowane do komornika,
- 26 osób podano do Krajowego Rejestru Długów lub zmieniono wprowadzone dane
- 6ciu osobom zaległości rozłożono na raty, 

 Niestety w zakresie spraw objętych windykacją sądową, komorniczą i egzekucją, zobowiązania dłużników wzrastają. Większość spraw windykacyjnych dotyczy osób, które notorycznie nie uiszczają opłat za lokale. W tych przypadkach nawet egzekucja komornicza przynosi bardzo mierne efekty, gdyż kwoty ściągane przez komornika są niewielkie, niższe od miesięcznych należnych opłat za lokale. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest powstawanie nowego zadłużenia w odniesieniu do tego samego dłużnika. Ponadto większość spraw egzekucyjnych, z uwagi na nieposiadanie dochodów lub majątku przez dłużników kończy się często umorzeniem postępowań egzekucyjnych. Prowadzenie windykacji należności jest bardzo trudne i czasochłonne.

Niezależnie od powyższego jako zarządca wykonujemy ustawowe i powierzone nam zadania, w tym jak przedstawiłem powyżej prowadzimy na bieżąco windykację. Musimy być skuteczni i korzystamy z różnych metod zgodnych z prawem. Działania nasze mają na celu poprawę ściągalności oraz uświadomieniu dłużnika, że niepłacenie przez niego czynszu może spowodować odcięcie mediów z jego winy.

Na marginesie zaznaczę, że zgodnie z art. 13 ww. ustawy, każdy właściciel zobowiązany jest do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu. Przypominam również, że na pokrycie kosztów na co składają się opłaty eksploatacyjne jak i media, śmieci itp. właściciele lokali zobowiązani są do uiszczania w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. (art. 15 ust. 1 ww. ustawy) jak również najemcy winni na podstawie zawartych umów również uiszczać opłaty do dnia 10 każdego miesiąca.

Trzeba pamiętać, że zadaniem zarządcy jest również rozliczanie księgowe kosztów nieruchomości. W wyniku braku regularnych wpływów za czynsze, zaistniała sytuacja sprzyja powstaniu napięcia pomiędzy Zakładem, który reprezentuje interesy Wspólnoty a usługodawcami, którzy domagają się swoich słusznych należności. Spłata tych należności odbywa się sukcesywnie w kwotach uzależnionych od posiadanych środków finansowych, które mogą okazać się niewystarczające.
Opłaty wnoszone za lokale są tak samo obligatoryjne jak np.: opłaty za usługi telekomunikacyjne czy energię elektryczną, gdyż w przypadku braku tychże opłat dana usługa jest wstrzymana. Reasumując poruszaną kwestię, zadłużenie spowodowane jest poprzez nie wnoszenie w terminie jak i w pełnej wysokości należnych opłat. Na zakończenie zaznaczę, że dotyczy to części mieszkańców, ponieważ są osoby które regularnie i o czasie opłacają eksploatację i czynsz, za co serdecznie dziękuję.